招商局商業房託內外承壓 寄望存量改造與槓桿收購

　　對於以存量資產為主要資產的房地產信託基金而言，疫情的影響是無法彌補的，即便經營早已恢復正常，烙印卻還在。對招商局商業房託而言也是如此。

　　3月17日早，招商局商業房託在線上舉行其第一次完整財政年度的業績發佈會，主席及非執行董事黃均隆與眾管理層在會議開始前，便早早坐在位置上，等待向投資者、媒體介紹這份成績單。

　　僅從過去一年的表現來看，用管理層的話，招商局商業房託是在充滿各種挑戰的環境下，營收及物業淨收入較2019年僅有小幅下滑；若剔除疫情影響，兩項指標基本持平，屬於表現平穩。

　　在2020年，招商局商業房託收益總額約為3.7億元，較2019年的收益減少2230萬元。租金收入總額自2019年同期的3.35億元減少至3.13億元，減幅為6.7%。

　　其中，可分派收入約為1.63億元，據此，招商局商業房託的基金單位持有人分派為每基金單位0.1721港元。不過，由於上市之初有着兜底協議，所以截至2020年12月31日止年度的年化每基金單位分派承諾為每基金單位0.2360港元。

　　表面來看，若加上疫情期間為租户減免的合共2382萬元的租金收入，招商局商業房託2020年表現尚算平穩，幾乎較2019年沒有大幅變化。

　　但從管理層對未來項目規劃的判斷中，招商局商業房託所持的項目依然面對可持續的危機。

　　改造存量

　　招商局商業房託旗下的五個項目均位於深圳南山蛇口區域，具有非常好的區域優勢。只是這五個項目都有一定的年月，已經比較舊了。

　　所以，對項目的改造被提上了議程。“招商局商業房託今明兩年將全力做好存量物業的升級改造以及提升收入及物業價值。”黃均隆稱。

　　據觀點地產新媒體瞭解，招商局商業房託對五項資產的裝修改造升級工程的總金額預計為3.99億元，其中新時代廣場約7700萬元、科技大廈2000萬元、數碼大廈4400萬元以及花園城大概2.35億元。

　　改造動作背後的原因，或許是招商局商業房託一方面要面對着來自深圳空置率最高區的競品壓力，另一方面也要面對客户需求改變所帶來的用户流失壓力。

　　事實上，在過去的2020年，除了花園城項目因改造完成，商家逐步入駐，出租率從2019年的76%上升至2020年底的91.5%，其餘四項目出租率均有不同程度的下跌。其中，科技大廈從100%下跌至83.7%、科技大廈二期從92.6%下降至74.4%、數碼大廈從74%下降至72.9%以及新時代廣場從96.4%下降至91.9%。

　　綜合起來，五項資產的出租率從88%下降至84.3%。

　　更令人憂心的是，按照招商局商業房託在業績公告中所披露的，2020年深圳寫字樓市場新增供應持續投入，需求卻較為疲軟，整個深圳空置率達到25.1%，南山區更是區域最高，達33.8%。但2021年，深圳的新增供應又將爆發式供給，南山更將佔全市新增供應的70%以上。

　　據招商局商業房託預計，僅前海蛇口片區，未來供應高達363.87萬平方米，其中約有70萬平方米新增。到2022年，南山區的存量供應將超越福田。

　　即意味着，來自外部的競爭異常激烈。

　　招商局商業房託則將希望寄託在了深圳核心地段未來的發展。“我們非常慶幸是在深圳，全國核心城市的核心地段，”執行董事郭瑾稱，“雖然深圳的出租率會下降，暫時見不到底，但深圳作為大灣區的龍頭，強者恆強。”

　　無可否認的是，現時新的甲級寫字樓進入市場，舊甲級寫字樓難免會失去一些競爭力。招商局商業房託旗下的新時代廣場便是蛇口20年前的甲級寫字樓，目前已有所下移。

　　“我們很清楚，因此這次改造也是針對新時代廣場的定位——經濟舒適性的甲級寫字樓，主要搶佔注重性價比的客户。”公司總經理高惠民表示。

　　另一方面，高惠民指出，旗下網谷三項目，科技大廈、科技大廈二期、數碼大廈，以前定位為搶奪科技園外溢客户，但是從去年開始，由於政府優惠政策，都給予了土地定製，大批量客户從園區搬離。

　　“所以在客户定位上，將原有大面積物業切割裝修，搶奪原有蛇口租用乙級寫字樓的客户。”高惠民續稱，“比起乙級寫字樓，我們的價格還是非常有優勢。”

　　對於招商局商業房託而言，有一個非常重大的租户整租科技大廈，讓它確保了未來十年的出租率。只是明顯可見，其餘幾個項目招商局商業房託想要保住穩定的租金收入，始終面對來自外部競爭以及自身項目老舊的問題。

　　面對以上的問題，招商局商業房託寄望通過有序進行的改造，對項目出租率和租金單價提升起到幫助。

　　收併購計劃

　　“過去的一年我們穩字當頭，已經做得不錯，現在要穩中求發展。”郭瑾表示。

　　按照管理層的説法，注入新增物業將會是2021年的戰略重點，甚至是重中之重。首先將篩選招商集團內部，以及來自外部的項目；同時除了在深圳，還是會向北京、上海等一線城市拓展；中期會考慮招商系在強二線城市的項目，讓區域分佈更加平衡。

　　之所以將新增物業列為工作重心，招商局商業房託歸納為兩點原因：其一定會把房託市值做大的決心，以及如今正處於經濟週期底部的大形勢。“近年，不管是新冠疫情，還是整體經濟影響，都是一個逆週期獲取項目的好時機。”

　　招商局商業房託從上市至今實際上並沒有併購動作，但據管理層表示，在過去的2020年，其考察了很多北京上海的項目，已觀察到有項目價格上有鬆動，甚至部分城市的核心區域的項目都可以符合回報要求。

　　值得注意的是，早在上市之初，招商局商業房託便透露有三個潛在物業可以注入，分別為匯港二期、太子廣場二期以及新時代廣場二期，可出租面積分別為4萬平方米、6.61萬平方米以及7.87萬平方米。

　　“匯港二期已經於去年8月份開張，我們希望通過一年多兩年時間的培育，在2022年將這三個項目注入房託，提高房託整體的價值和質量。”郭瑾表示。

　　他進一步指出，在2020年12月份，香港證監會已經將房託的投資槓桿從45%提升到50%，對所有的房託都將產生正面影響，特別是對招商局商業房託這種現在槓桿還是在比較低水平的房託。

　　“按新槓桿標準獲取項目，通過借貸而不發新股、新基金單位的情況下，我們會通過融資獲取一些新項目。”郭瑾稱。

　　政策的放鬆給了招商局商業房託邁出第一步的可能性，隨着新項目注入，總資產會增加，槓桿可能可以進一步向上。“第一步我們通過槓桿去獲取項目，未來會在招商蛇口的幫助下注入。”

　　另外，郭瑾表示，招商局商業房託作為招商蛇口旗下上市平台，是作為招商蛇口重資產的出口互相配合的。“所以未來方向是內外結合，今年先做一些項目，明年再看具體情況，和集團配合。”

　　“這是我們的目標。”

　　而在業態配比上，郭瑾指出，現在招商局商業房託的寫字樓和零售業的比例是7:3，未來寫字樓供應非常大，零售業則可以通過團隊的專業管理，會有更多的生存潛力。

　　“所以，未來會對零售物業比較關注。”

　　以下為招商局商業房託2020年全年業績發佈會問答環節實錄：

　　現場提問：深圳寫字樓租賃市場目前見底是沒有?

　　郭瑾：深圳南山區的寫字樓集中供應其實上市前後已經注意到這個問題，不單只是在深圳，其他二線城市，包括一線城市的上海也會有這樣的問題。因為中國的城市還是在快速發展中，這種供應集中的現象是一直存在的。

　　未來供應在深圳、南山區還是會持續幾年，所以出租率和租金水平，我們並沒有覺得已經到底了。

　　但是我們剛才也介紹的時候有一個現象，就是看到吸納量，其實吸納量2020年比2019年還是有300%的提升，所以在租金可能下滑一定的程度，還是有非常大的需求。

　　特別像深圳這種人口持續流入的城市，而且是年輕人流入的城市，南山區是深圳的傳統豪宅區，未來吸納它可能供應會短期衝擊這個市場，但中長期來説，吸納會更加起來。

　　我們的物業都是在比較優質的地段，所以我們會慢慢利用這段時間做好裝修改造。

　　現場提問：看到公司計劃用於資產提升所要的成本總額近4億元，有多少是會於今年投放? 可不可以請管理層展望一下在改造以後的出租率和租金水平的情況？

　　高惠民：改造主要是分成兩個步驟進行，第一個首先是寫字樓和網谷三項目。這個在去年已經逐步展開，首先要做好樣板層，因為改造的事情也是建議。

　　我們是樣板先行，所以這部分樣板已經全部都做好了，基本上，在今年的年中，我們就從現在開始已經大面積的展開。花園城的改造，也是分三步走，首先是地下室的改造已經開始，樣板已經做完了。地下室因為主要施工不影響現在的營業，所以分佈展開，地下室做好之後做花園城室內改造，室內改造做完之後做外立面改造，這樣整體來講不對經營商户造成過大的影響。

　　至於出租率方面，新時代廣場和花園城都已經90%以上的出租率，這個出租率其實是已經非常高了，再希望做提升，其實我的經驗來講是不適宜的。

　　寫字樓的出租率最好保持在90—95%的狀態，最好是提升它的租金單價。科技大廈一期已經簽了一個非常大的客户整體租賃，未來十年會保持滿租的狀態。另外兩個，科技大廈二期和數碼現在正在把科技大廈一期的客户進行騰挪，這樣未來會對整個出租率都會有一個比較大的提升。

　　現場提問：租出率未來預計可以重回90以上，還是還有下沉空間？

　　高惠民：受整個中國市場商業物業供應量增加的問題，競爭會日趨的激烈，但是這種激烈主要是體現在出租率方面，租金價格來講我個人評估未來還是穩中有升的，受益於目前物業都是在蛇口，是一個比較黃金的地段，周邊的人口都是比較充足的，因此我們有信心保持出租率能夠維持在一個比較高的水平，租金能夠穩中有升。這是我對未來後勢的判斷。

　　我們改造是在有序進行，改造之後一定會對出租率和租金單價有比較好的提升。

　　現場提問：會不會進行收購？收購主要是在深圳還是説深圳以外？北京、上海競爭也很激烈，為什麼會挑這些地方？

　　郭瑾：我們確實會有計劃，而且這是我們戰略上重中之重的收購資產，因為房託槓桿的要求升到50%了，給我們很大的空間，我們自己也測算過以現在我們不需要發新的基金單位就可以收購一到兩個在一線城市的項目。

　　至於項目的業態，我們剛才覺得我們現在目前的比例已經是寫字樓為主了，我們可能更傾向一些零售的物業，對應的區域就是北京上海，確實我們也觀察到特別是上海它的寫字樓也有點供大於求，我們傾向於在上海的零售物業。

　　也不排除深圳，只是在優先的情況下是在上海北京，這樣區域佈局更好一點。至於你説的2.35億花園城的裝修改造，這個只是專項款。